+7-495-664-45-30

Адвокаты по жилищным делам

Коллегия адвокатов города Москвы "Альфа Юстиция"

Жилищные дела: порядок оспаривания кадастровой стоимости

1. Источники информации

 

Нормативно-правовая база:

  1. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ);
  2. Приказ Минэкономразвития от 04.05.2012 № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. № 69 "Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» (далее – Приказ № 263);
  3. Кодекс административного судопроизводства Российской Федерации от 08.03.2015 № 21-ФЗ (далее – КАС РФ).

 

Описание процедуры оспаривания кадастровой стоимости на официальном портале Росреестра:

https://rosreestr.ru/site/activity/kadastrovaya-otsenka/poleznaya-informatsiya-/kak-osporit-rezultaty-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti/

 

Разъяснения Минэкономразвития:

http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/corpmanagment/activity/20160801

 

Информация о работе комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости:

https://rosreestr.ru/site/activity/kadastrovaya-otsenka/rassmotrenie-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-/informatsiya-o-rabote-komissiy-po-rassmotreniyu-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-stoimo/

 

Статистика по оспариванию в судебном порядке кадастровой стоимости за 2016 год:

https://rosreestr.ru/site/activity/informatsiya-o-sudebnykh-sporakh-v-otnoshenii-rezultatov-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-obektov-/informatsiya-o-sudebnykh-sporakh-v-otnoshenii-rezultatov-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-obektov-2016/

 

Статистика по рассмотрению комиссиями заявлений о пересмотре кадастровой стоимости:

https://rosreestr.ru/site/activity/kadastrovaya-otsenka/rassmotrenie-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-/informatsiya-o-deyatelnosti-komissiy-po-rassmotreniyu-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-/informatsiya-o-deyatelnosti-komissiy-po-rassmotreniyu-sporov-o-rezultatakh-opredeleniya-kadastrovoy-2016/

 

2. Анализ нормативно-правовой базы

 

Согласно абз. 3 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

 

Для юридических лиц обращение в комиссию является обязательным перед обращением в суд в силу п. 28. ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ и п. 4 ст. 245 КАС РФ. Обращение в суд возможно, если комиссия отказала в удовлетворении заявления либо не рассмотрела заявление в установленный срок.

 

Согласно п. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее 5 лет с даты внесения в ГКН оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

 

Согласно абз. 4 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ при оспаривании кадастровой стоимости рыночная стоимость должна быть определена на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

 

Согласно абз. 9 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ для оспаривания кадастровой стоимости в комиссию подается заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

 

Абзацем 10 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ определены основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости:

  1. недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  2. установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

 

Абзацем 13 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ установлено, что заявитель вправе обратиться в Росреестр с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

 

В силу абз. 14 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ такие сведения предоставляются в срок не позднее 7 рабочих дней с даты поступления запроса.

 

В силу абз. 16 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ к заявлению прикладываются:

  1. Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости, содержащая оспариваемые сведения;
  2. Нотариально заверенная копия правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на объект недвижимости;
  3. Документы, подтверждающие недостоверность;
  4. Отчет об оценке на бумажном носителе и в форме электронного документа.

 

Также согласно п. 20 Приказа № 263, если рыночная стоимость объекта, указанная в отчете об оценке, отличается от оспариваемой кадастровой стоимости более, чем на 30%, то к заявлению в комиссии, а также к административному исковому заявлению должно быть приложено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации, членом которой является оценщик.

 

В силу абз. 19 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ заявление рассматривается комиссией в течение 1 месяца с даты его поступления.

В семидневный срок комиссия направляет уведомление о поступлении заявления и о назначении даты его рассмотрения.

 

Согласно абз. 24 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ по заявлению об оспаривании в связи с установлением рыночной стоимости комиссия принимается решение о об определении кадастровой стоимости в размере рыночной либо отклоняет заявления в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

 

О результатах рассмотрения заявления комиссия уведомляет заявителя в срок 5 рабочих дней с даты принятия решения.

 

Если комиссия принимает решение пересмотреть кадастровую стоимость объекта и признать ее равной рыночной, что комиссия в срок 5 рабочих дней направляет в Росреестр решение, отчет об оценке и сведения о кадастровой стоимости.

 

Согласно ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством РФ, с даты их внесения в ЕГРН.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленные решением комиссии или суда, применяются с 1 января календарного года, в котором было подано соответствующее заявления, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

 

Согласно пп. 15 п. 1 ст. 20 КАС РФ дела об оспаривании кадастровой стоимости подсудны верховному суду субъекта.

 

Согласно ст. 141 КАС РФ дело рассматривается судом в течение 2 месяцев с даты поступления в суд административного искового заявления.

 

Решение по делу согласно ст. 186 КАС РФ вступает в силу по истечении срока апелляционного обжалования (1 месяц согласно ст. 289 КАС РФ) или после принятия решения по апелляционной жалобе.

 

Согласно абз. 3 п. 15 ст. 378.2 НК РФ в целях исчисления суммы налога на имущество организаций сведения о кадастровой стоимости, установленное решением комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

 

Исходя из вышеизложенного, сроки оспаривания кадастровой стоимости составляют:

  1. 1 месяц с даты поступления заявления – рассмотрения заявления комиссией;
  2. 5 рабочих дней – направление заявителю решения комиссии;
  3. 2 месяца – рассмотрение дела в суде (необходимо учитывать, что согласно пп. 5 п. 1 ст. 191 КАС РФ суд вправе приостановить производство по делу в случае назначения судебной экспертизы, с учетом чего реальный срок рассмотрения дела в суде может составить около 3 месяцев).

 

3. Анализ административной и судебной практики

 

Согласно информации, опубликованной на официальном сайте Росреестра в 2016 году в комиссии по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости было подано 57 849 заявлений об пересмотре кадастровой стоимости.

 

Из них 87% – по основанию установления рыночной стоимости.

 

В отношении 23 330 заявлений по итогам их рассмотрения комиссиями приняты решения о пересмотре кадастровой стоимости, по 15 436 – об их отклонении.

 

Как следует из анализа ряда решений комиссий, опубликованных на официальном сайте Росреестра, в основном основаниями для отклонения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости является не соответствие отчета об оценке требованиям Закона № 135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки. В частности, в текстах отказных решений встречаются следующие формулировки «количественные и качественные характеристики объекта оценки не достаточно описаны и проработаны», «в рамках сравнительного подхода отсутствует обоснование выбора объектов-аналогов», «в рамках сравнительного подхода объекты-аналоги значительно различаются в цене, что свидетельствует о некорректном подборе аналогов», «комплексное манипулирование совокупностью взаимосвязанных ценообразующих параметров, при котором направление искажения каждого из ценообразующих параметров таково, что оно приводит к искажению итоговой величины стоимости в одну и ту же сторону», «в рамках доходного подхода, объекты-аналоги существенно различаются в цене предложения, что свидетельствует о некорректном подборе аналогов».

 

Из анализа судебной практики следует, что в большинстве случаев требования о пересмотре кадастровой оценки судами удовлетворяются, при этом во всех проанализированных судебных делах можно выделить следующие характерные черты:

  1. Административный истец в административном исковом заявлении требует установления кадастровой стоимости в размере рыночной на основании представленного отчета об оценке и, при необходимости, положительного экспертного заключения СРО оценщиков;
  2. Административный ответчик возражает против удовлетворения исковых требований ссылаясь на несоответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки;
  3. По ходатайству административного истца судом назначается судебная оценочная экспертиза;
  4. По результатам судебной оценочной экспертизы, как правило, устанавливается, что отчет об оценке, предоставленный истцом, в действительности составлен с нарушениями законодательства об оценке и ФСО, в экспертном заключении при этом указывается новая рыночная стоимость, определенная экспертом-оценщиком, которая обычно превышает рыночную стоимость, указанную в первоначальном отчете об оценке, предоставленном Административным истцом;
  5. Административный истец уточняет исковые требования исходя из рыночной стоимости, указанной в экспертном заключении;
  6. Суд, руководствуясь положениями КАС РФ, признает экспертное заключение допустимым доказательством, удовлетворяет требования истца с учетом уточнений, определяет кадастровую стоимость в размере, равном рыночной стоимости, указанной в экспертном заключении.

 

Согласно информации, опубликованной на официальном сайте Росреестра, в 2016 году в результате рассмотрения споров об определении кадастровой стоимости требования истцов удовлетворены за указанный период в отношении 7027 исков (63%), не удовлетворены – в отношении 706 исков (7%), на конец рассматриваемого периода находится на рассмотрении 3366 исков (30%).

 

 

 

×

Альфа Юстиция / Коллегия адвокатов города Москвы

101000, г. Москва, Покровский бульвар, д. 4/17, стр. 3

+7-495-664-45-30

info@alfayusticiya.ru

Звоните по телефону: +7-495-664-45-30 или закажите обратный звонок.